El método de comprobación mediante la aplicación de coeficientes multiplicadores sobre el valor catastral no es idóneo para determinar el valor real del inmueble
En determinados impuestos sujetos a declaración o autoliquidación por parte del sujeto pasivo, la Administración tributaria correspondiente se reserva el derecho a comprobar que el valor declarado es el valor real de ese inmueble. Los casos más habituales de comprobación de valor son los relativos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en los que se suelen comprobar los valores de los bienes inmuebles consignados en las escrituras públicas correspondientes.
Sin embargo, esta facultad de la Administración tributaria de comprobar el valor de los inmuebles no es una facultad absoluta, sino que debe realizarse mediante la aplicación de alguno de los métodos previstos en la normativa tributaria. Los métodos más habituales de comprobación de inmuebles han sido los de estimación mediante coeficientes sobre el valor catastral, la aplicación de precios medios en el mercado y el dictamen de peritos de la Administración. Sin embargo, la doctrina y la jurisprudencia de los Tribunales ha matizado la validez de estos métodos de comprobación. En concreto, en este artículo nos centraremos en el primero de ellos, por lo que debemos preguntarnos:
¿En qué consiste el método de comprobación mediante la aplicación de coeficientes multiplicadores del valor catastral?
A grandes rasgos, podemos decir que el método de comprobación del valor real mediante la aplicación de coeficientes sobre el valor catastral consiste, a grandes rasgos, en aplicar sobre el valor catastral del bien inmueble los coeficientes previstos por la Administración tributaria autonómica. Estos coeficientes son aprobados anualmente y suelen referirse a la totalidad o parte del municipio.
¿Es correcto este método de comprobación de valores?
Existe una consolidada jurisprudencia que ha determinado que el método de comprobación por referencia a los valores catastrales no es válido para determinar el valor real de los bienes inmuebles. En concreto, el Tribunal Supremo ha considerado que este método de comprobación no es idóneo ni adecuado para comprobar el valor de los inmuebles, pues se trata de un método utilizado de forma general y con falta de relación con el inmueble concreto que se pretende valorar.
Dicho de otra forma, el Tribunal Supremo ha manifestado que ese método de comprobación no constituye una presunción de veracidad y de acierto de esos valores, sin que pueda considerarse suficiente la mera discordancia del valor declarado con los valores o coeficientes generales publicados por los que se multiplica el valor catastral para justificar el inicio de la comprobación.
¿Qué puede hacer el interesado ante una comprobación de valores?
La comprobación de valores se inicia mediante una notificación de la Administración que, salvo que sea necesaria la aportación de documentación por el obligado tributario, incluye una propuesta de liquidación y de valoración. Asimismo, junto con esta propuesta, se concede un plazo de alegaciones.
Transcurrido dicho plazo de alegaciones, la Administración notifica la regularización que, en su caso, proceda. Contra dicha resolución, el obligado tributario puede solicitar tasación pericial contradictoria o presentar recurso de reposición o reclamación económico-administrativa, reservándose el derecho a instar la tasación pericial contradictoria con posterioridad.
A este respecto, el Tribunal Supremo viene declarando que no es necesario promover una tasación pericial contradictoria para desvirtuar el valor comprobado por la administración, siendo esa una opción del obligado tributario, pero no la única, pues puede utilizar cualquier medio de prueba admisible en derecho, siempre teniendo en cuenta que la carga probatoria recae en la Administración.
En cualquier caso, si has recibido una notificación sobre el inicio de un procedimiento de comprobación de valores, lo aconsejable es contar con un asesoramiento integral y especializado. Desde el departamento de Fiscalidad Inmobiliaria de FI Group podemos ayudarte, pues contamos con un equipo técnico y jurídico-fiscal especializado en tributación inmobiliaria. ¡No dudes en contactar con nosotros!